Valor venal

Explicação curta

Valor venal é a base de cálculo do IPTU e do ITBI no CTN. "A base do cálculo do impôsto é o valor venal do imóvel" (art. 33) [ev-01], e "A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos" (art. 38) [ev-02]. Para o ITBI, a LC 227 o definiu: "o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado" (art. 38, § 1.º) [ev-03].

Definição, exemplo e conceitos próximos

Definição acessível. Valor venal é quanto o bem valeria numa venda à vista, feita em condições normais. Não é o preço que as partes declararam nem o valor que a lei decreta; é uma estimativa do mercado. Para o ITBI, o CTN manda estimá-lo "por meio de critérios técnicos" [ev-04], considerando ao menos um destes: preços do mercado imobiliário (I) [ev-05], informações de cartórios e agentes financeiros (II), "localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do bem imóvel" (III) [ev-06] ou outros parâmetros técnicos de avaliação (IV) [ev-04].

Garantias do contribuinte no ITBI. As administrações tributárias municipais e distrital "deverão divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal" [ev-07], e o valor "poderá ser contestado pelo contribuinte mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico" [ev-07], nos termos da lei local. Os cartórios devem compartilhar as informações das operações com imóveis, sob pena de multa prevista em lei municipal ou distrital (§ 4.º) [ev-08].

Exemplo. Por hipótese, alguém compra um apartamento e declara, na escritura, o preço de R$ 400 mil; o Município, com base em preços de imóveis semelhantes no mesmo bairro, estima o valor venal em R$ 480 mil. Pressupostos: transmissão inter vivos e onerosa; lei municipal que regula o procedimento de contestação. A estimativa se apoia no inciso I do § 2.º [ev-05]; o Município deve ter divulgado os critérios, e o comprador pode contestar com avaliação contraditória [ev-07]. Qual dos dois valores é o ponto de partida o art. 38 não diz: é a pergunta (b) do qd:valor-venal-na-base-do-itbi.

Conceitos próximos.

• vb:base-de-calculo: o valor venal é a base que o CTN escolhe para o IPTU e o ITBI [ev-01, ev-02].
• vb:valor-de-mercado (C5): na LC 214, "o valor praticado em operações comparáveis entre partes não relacionadas" (art. 12, § 4.º) [ev-09]. Leitura do Atlas: termos próximos, com redação e função diferentes; o verbete não os iguala.

Fundamentos normativos e doutrinários

• CTN, arts. 33 e 38: a base do IPTU, sem os móveis mantidos no imóvel [ev-01, ev-10]; a base do ITBI e os §§ 1.º a 4.º [ev-02, ev-03, ev-04, ev-07, ev-08].
• Constituição, art. 156, I e II e § 1.º, III, e art. 150, § 1.º: a competência municipal [ev-11, ev-12], a atualização da base do IPTU pelo Executivo [ev-13] e a noventena que não alcança a fixação dessa base [ev-14].
• CTN, art. 97, §§ 1.º e 2.º: a modificação da base que torne o tributo mais oneroso equipara-se à majoração [ev-15]; a atualização do valor monetário da base não é majoração [ev-16].
• Doutrina: Seligman (1890), Falcão (1964), Machado Segundo, Schoueri e Paulsen.

Sentidos por ramo, contexto e período

• IPTU: o valor venal do imóvel [ev-01], sem o valor dos bens móveis mantidos nele "para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade" (parágrafo único) [ev-10]. O fato gerador alcança o bem imóvel "por natureza ou por acessão física" (art. 32) [ev-17]. O CTN não define valor venal para o IPTU; a definição do § 1.º do art. 38 é dada "para fins do caput deste artigo" [ev-03].
• ITBI: o valor de negociação à vista em condições normais de mercado, com os §§ 1.º a 4.º [ev-03, ev-04, ev-07, ev-08].
• IBS e CBS: a incidência sobre operações com imóveis "não altera a base de cálculo do" [ev-18] ITBI (LC 214, art. 4.º, § 5.º, II) [ev-19].
• Sentido adotado no C16: o do CTN, arts. 33 e 38, com a definição do § 1.º para o ITBI [ev-01, ev-02, ev-03].

Sentidos doutrinários

O que conta como imóvel (Seligman, 1890). Na avaliação da propriedade imobiliária americana, "in the eyes of the assessors real estate generally includes only land and the fixtures thereto, all the other forms of wealth being regarded as personal property" [ev-20] (trad. do Atlas: "aos olhos dos avaliadores, o imóvel em geral só inclui a terra e o que a ela está fixado, e todas as outras formas de riqueza são tidas por bens móveis"). Leitura do Atlas: o art. 33, parágrafo único, faz o mesmo corte ao excluir da base os móveis mantidos no imóvel [ev-10].

Conceito indeterminado, não discrição (Falcão, 1964). Falcão cita o valor venal entre os "conceitos de determinação difícil, usados pelo legislador tributário em geral para caracterizar a base de cálculo do tributo" [ev-21], ao lado do valor locativo; e recusa que a estimativa dê ao fisco poder discricionário: "Há, no caso, uma confusão de duas noções diferentes" [ev-21], "a de conceito indeterminado e a de poder discricionário" [ev-21] (Fato gerador da obrigação tributária, p. 59). Leitura do Atlas: o § 3.º do art. 38, com a divulgação dos critérios e a avaliação contraditória, é coerente com essa leitura: o valor é um só, e a estimativa pode ser refutada [ev-07].

O valor de mercado do imóvel. Machado Segundo: "Valor venal é o valor de mercado do bem imóvel, vale dizer, o valor pelo qual o mesmo poderia ser vendido, em condições normais de mercado" [ev-22]; por isso, se o fato gerador é a propriedade, a base "não pode ser outro que não o valor do imóvel correspondente" [ev-22]. Leitura do Atlas: a fórmula antecipa, para o IPTU, a que a LC 227 escreveu no § 1.º do art. 38 para o ITBI [ev-03].

Valor determinável e valor legal. Schoueri também põe o valor venal entre os conceitos que se determinam na aplicação: é "algo que pode ser determinado, ainda que se faça necessária perícia" [ev-23]; critica as plantas genéricas fixadas em lei, porque com elas "Substitui-se, com isso, o valor venal" [ev-23] pelo valor legal. Paulsen vê a planta como instrumento de aplicação: "A planta fiscal de valores é simples subsídio para a autoridade fiscal promover o lançamento do IPTU" [ev-24]. Leitura do Atlas: as duas passagens tratam do instrumento, não do conceito; a disputa sobre as plantas de valores, a lei e a contestação é o qd:praticabilidade.

Jurisprudência sobre valor venal: nenhuma ficha jurisprudencial no Atlas; a levantar, sem tese atribuída.

Relação com a reforma

• LC 227 (ITBI): a definição, os critérios técnicos, a divulgação, a contestação e o compartilhamento de informações passaram a estar no CTN (art. 38, §§ 1.º a 4.º) [ev-03, ev-04, ev-07, ev-08]. O que isso muda na disputa sobre a base do ITBI é a pergunta (c) do qd:valor-venal-na-base-do-itbi.
• EC 132 (IPTU): o imposto pode "ter sua base de cálculo atualizada pelo Poder Executivo, conforme critérios estabelecidos em lei municipal" (art. 156, § 1.º, III) [ev-13]. O art. 150, § 1.º, já dispensava da noventena a "fixação da base de cálculo dos impostos previstos nos arts. 155, III, e 156, I" [ev-14]. Leitura do Atlas: as duas regras tratam da atualização e do tempo da base; a reserva de lei para a modificação que torne o imposto mais oneroso segue no art. 97, § 1.º [ev-15], e a diferença entre atualização e majoração da base está em vb:base-de-calculo [ev-16] e no qd:praticabilidade.
• IBS e CBS: a incidência sobre operações com imóveis não altera a base do ITBI [ev-18, ev-19]; a metodologia do valor de referência da LC 214, art. 256, e o seu cotejo com o § 2.º do art. 38 estão na fd do art. 38, seção 8 (Comparação).

Ligações

• Ficha principal: fd:ctn-lei-5172-1966/art-38.
• Outras fichas: fd:ctn-lei-5172-1966/art-33; fd:ctn-lei-5172-1966/art-97; fd:constituicao-1988/art-156; fd:lcp-214-2025/art-12.
• Quadros: qd:valor-venal-na-base-do-itbi · qd:praticabilidade.
• Marco: mt:2026-01-14-lc-227-infracoes-penalidades-e-processo-do-ibs.
• Verbetes próximos: vb:base-de-calculo · vb:valor-de-mercado · vb:alteracao-de-aliquotas-pelo-executivo (figura distinta: alíquotas, não base).
• Doutrina (fichários): fo:E40-SELIGMAN-GENERAL-PROPERTY-TAX-1890 · fo:E15-FALCAO-FATO-GERADOR-1999 · fo:B-MACHADO-SEGUNDO-CTN-7ED · fo:B-SCHOUERI-DT-9ED · fo:B-PAULSEN-CF-CTN-COMENTADOS.