Valor venal na base do ITBI: se é a mesma grandeza do IPTU, quem a fixa e de onde se parte, e o que os parágrafos incluídos pela LC 227 mudam

Posições

Pioneiros: quem formulou primeiro

• Seligman (1890). Sobre o imposto geral sobre a propriedade nos Estados Unidos, lançado por avaliadores locais, registra o efeito da avaliação de massa distante do valor real: "As between counties it leads to undervaluations which give an entirely fallacious view of the public resources. As between individuals it results in gross injustice." (trad. do Atlas: "Entre condados, leva a subavaliações que dão uma visão inteiramente falaciosa dos recursos públicos. Entre indivíduos, resulta em grave injustiça.") (p. 26) [ev-09]
• O Anteprojeto de Rubens Gomes de Sousa (publicado em 1954). Dava ao imposto de transmissão inter vivos base e procedimento: "O impôsto é calculado sôbre o valor venal dos bens, direitos ou ações transmitidos, cedidos ou consolidados, à data do fato gerador da obrigação tributária principal, determinado por arbitramento da autoridade administrativa ou, em caso de contestação, por avaliação contraditória, administrativa ou judicial" (art. 56); e abria outra via: "A lei tributária poderá determinar expressamente o cálculo do impôsto sôbre o preço da operação, reservando à Fazenda Pública o direito de preferência" (art. 56, parágrafo único) (p. 279) [ev-10].
• O Projeto da Comissão (1954). Suprimiu o artigo: "O art. 56 do Anteprojeto, que definia a base de cálculo do impôsto e o modo de efetivação daquele, foi suprimido pelo critério geral da Comissão", "mesmo porque a matéria de fixação dos valores está prevista em caráter geral no art. 187" (p. 142) [ev-11]. O art. 187 do Projeto é a regra geral que o CTN guardaria no art. 148: a autoridade "arbitrará aquêle valor ou preço, ou qualquer dos elementos de um ou de outro, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé os documentos expedidos pelos contribuintes ou por terceiros, ressalvada, em caso de contestação, a avaliação contraditória, administrativa ou judicial" (p. 74) [ev-12, ev-08].
• Leitura do Atlas, sem anacronismo. Seligman descreve o imposto americano sobre a propriedade, não o ITBI; o que registra é o risco da avaliação de massa, que reaparece na pergunta (a). O Anteprojeto dava ao ITBI o mesmo desenho que a LC 227 viria a dar: avaliação pela administração e avaliação contraditória. O Projeto de 1954 levou essa matéria para a regra geral, e o CTN de 1966 ficou com o art. 38 só com a base e o art. 148 com o procedimento. Os pioneiros ficam fora das contagens.

Camada 1 — Entendimento dominante: o que as obras da casa declaram

Nenhuma obra lida declara qual resposta domina na doutrina para (a) ou (b), e nenhuma trata de (c).

Pergunta (a): sem dominante. Seis obras respondem, três e três, com Paulsen contado pela posição de 2023.

Pergunta (b): sem dominante. Cinco obras respondem, três e duas; Sacha Calmon registra que "muitos autores" adotam a posição contrária à sua.

Pergunta (c): sem resposta na doutrina lida.

Camada 2 — Posições, lado a lado

(a) Uma grandeza ou duas

• Uma só grandeza: o preço de venda à vista em condições normais de mercado, para o IPTU e para o ITBI.
• Baleeiro (moldura) define o valor venal ao comentar o art. 33: "Valor venal é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis" (p. 321) [ev-17]; e, no art. 38, remete para lá: "Ver comentário 1, ao art. 33 do CTN, acima" (p. 367) [ev-18].
• Regina Helena Costa, no ITBI: "Como visto em relação ao IPTU, por valor venal há de entender-se o valor de venda dos bens ou direitos, para pagamento à vista, em condições normais de mercado" [ev-19].
• Machado Segundo dá a mesma definição aos dois: no IPTU, "Trata-se do valor de mercado do imóvel, ou seja, “aquele que o bem alcançaria se fosse posto à venda, em condições normais”" (p. 269, a conferir) [ev-20]; no ITBI, "A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, ou seja, o valor pelo qual os mesmos poderiam ser negociados em condições normais de mercado" (p. 272, a conferir) [ev-21].
• Paulsen, na 9.ª ed. (2018), admitia o uso da planta do IPTU no ITBI, com teto (posição anterior, mostrada e fora da contagem): os Municípios se valem "das Plantas Fiscais de Valores utilizadas para cálculo do IPTU, utilizando-as para fins de ITBI. Tal é válido, desde que não implique base de cálculo superior ao real valor de cada imóvel" (p. 228, a conferir) [ev-22].
• Duas grandezas: o ITBI mede o negócio no mercado do momento; a planta do IPTU não o mede.
• Caliendo: "Dessa forma, este valor não corresponde necessariamente ao valor objeto da transação ou que consta no negócio jurídico translativo" [ev-13]; e contra a planta: "Entendemos, no entanto, que a legislação fala do preço de mercado que é dinâmico em relação ao cadastro do imóvel na planta de valores municipal que é um componente estático e sujeito a desatualizações" [ev-13], de modo a prevalecer "o critério dinâmico de aferição da base de cálculo do ITBI, com a preponderância do valor real sobre o formal. O que não se pode considerar é a imposição de uma tributação superior ao valor normal de mercado." [ev-23]
• Paulsen, na 14.ª ed. (2023, edição fechada em 7/12/2022): a aferição da base "é feita caso a caso", e o Fisco pode acatar o valor da compra e venda ou, se inferior ao de mercado, "lançar o tributo por montante superior que efetivamente corresponda ao valor venal" [ev-25]; e a base "Não equivale à base de cálculo do IPTU, baseada nas Plantas Genéricas de Valores" [ev-25].
• Sacha Calmon: "A base de cálculo do ITBI, noutro giro, é o valor venal, real, do negócio, obtido mediante lançamento direto ou misto" [ev-15]; "O Município participa com um percentual sobre o valor do negócio, como se fora um vero corretor." [ev-15] No IPTU, a planta que não resulte "de efetivas avaliações do valor venal" só pode ser atualizada pela inflação [ev-24].
• Mudança de posição: Paulsen, de 2018 a 2023. Na 9.ª ed. (2018), a planta do IPTU servia ao ITBI até o valor real [ev-22]; na 14.ª ed. (2023), a base do ITBI não equivale à do IPTU [ev-25], e o autor transcreve logo depois o julgado repetitivo do STJ de 2022 sobre o tema [ev-25]. O autor que muda de posição conta pela mais recente, com as duas mostradas e datadas: Paulsen conta uma vez, na segunda classe.
• Fora da classe. Derzi compara o ITBI com o outro imposto de transmissão, não com o IPTU: "Coincidentemente, na prática, o valor venal é a base de cálculo tanto do imposto de transmissão estadual causa mortis e por doação, como do imposto de transmissão municipal inter vivos. Divergem, apenas, as técnicas e o processo de apuração" (p. 367) [ev-26].
• Leitura do Atlas. As três obras da primeira classe falam do conceito; nenhuma delas diz que o número apurado para o IPTU deva ser o do ITBI; só Paulsen, em 2018, admitia o uso da planta, com teto, e deixou de admiti-lo em 2023. As três da segunda classe falam da grandeza medida: o negócio, no ITBI [ev-15, ev-25]; o cadastro, na planta [ev-13]. A divergência é menor no conceito do que na medição.

(b) Quem fixa e de onde se parte

• A administração avalia, com teto no valor real e contestação.
• Sacha Calmon: "O Fisco municipal reserva-se o direito de avaliar os imóveis e os direitos imobiliários e de dizer o “preço fiscal” dos mesmos, o qual não poderá nunca exceder o valor venal (real), sob pena de confisco" [ev-15]; e rejeita o ponto de partida na declaração: "A tese do lançamento por homologação é de ser rejeitada, salvo se a lei ordinária expressamente dispuser", porque "O valor da transação declarada pelas partes, é a regra, nunca corresponde ao valor real" [ev-16].
• Baleeiro, pela remissão do art. 38 ao art. 33 [ev-18]: "A repartição apurá-lo-á, segundo as circunstâncias", "pelo confronto com as alienações mais recentes de imóveis semelhantes no local"; e "Não contraria o CTN a elaboração de tabelas, ajustadas periodicamente segundo os dados acima e outros razoáveis, para cada área da zona urbana" (p. 321) [ev-17].
• Paulsen (2018): a planta é válida "desde que não implique base de cálculo superior ao real valor de cada imóvel" [ev-22]; e a base "poderá não corresponder exatamente ao valor da operação, ou seja, ao valor constante do negócio jurídico realizado" (p. 230, a conferir) [ev-27].
• Parte-se da declaração do contribuinte; a administração a aceita ou a afasta por avaliação em processo.
• Caliendo põe o ITBI entre os lançamentos por declaração: "No lançamento por declaração, o fisco não possui todos os elementos fáticos, tal como no caso do imposto de importação, exportação e no ITBI"; e "Torna-se necessário que o contribuinte coopere com a administração na determinação da base de cálculo do tributo" [ev-28]. Quando a informação não merece fé, o caso é de arbitramento, entre cujos exemplos estão "as informações sobre o valor venal do imóvel (ITBI)" [ev-29].
• Derzi, no domínio do imposto causa mortis (a mesma base do art. 38): aprova a lei mineira pela qual "a base de cálculo do imposto será o valor dos bens declarados pelo contribuinte e homologado pela Administração Fazendária ou apurado mediante avaliação efetuada pela Fazenda Estadual", com procedimento administrativo contraditório: "parece-nos que mudou a técnica para melhor" (p. 371) [ev-30].
• Teoria geral, fora da contagem. Carvalho escreve, em teoria geral, que a base só se individualiza no lançamento; a passagem não trata do ITBI e não foi contada (registro nas notas internas).
• Leitura do Atlas. As duas classes aceitam o teto do valor real; divergem sobre o ponto de partida e sobre quem carrega o ônus de afastá-lo. A primeira começa pela avaliação da administração, que o contribuinte contesta; a segunda começa pela declaração, que a administração só afasta por avaliação ou arbitramento. O art. 148 do CTN dá o procedimento do arbitramento para as declarações que "não mereçam fé" [ev-08], e é nele que a segunda classe se apoia [ev-29].

(c) O que os §§ 1.º a 4.º da LC 227 mudam

• Doutrina. Nenhuma obra lida trata dos parágrafos; a obra da FGV sobre a reforma examina o projeto que viria a ser a LC 227 só quanto ao ITCMD (registro nas notas internas). Denominador zero.
• Leitura do Atlas, pelo texto, sem aderir. (1) O § 1.º adota, "para fins do caput deste artigo" [ev-04], a fórmula que a doutrina da primeira classe de (a) usava para os dois impostos ("à vista", em condições normais de mercado) [ev-17, ev-19]; mas a define só para o ITBI, e o art. 33 continua sem definição [ev-03]. O texto não responde, por si, se a grandeza é uma ou são duas. (2) Os §§ 2.º e 3.º põem a estimativa na administração [ev-05], que deve divulgar "os critérios utilizados para estimar o valor venal", e a contestação no contribuinte, "mediante a apresentação de avaliação contraditória em procedimento específico" [ev-06]. É o desenho do Anteprojeto (arbitramento pela autoridade; avaliação contraditória em caso de contestação) [ev-10], mais próximo da primeira classe de (b). O texto não diz se a estimativa precede a declaração ou a controla, nem se o valor declarado tem presunção. (3) O § 4.º dá à administração a informação das operações [ev-07]. (4) O julgado repetitivo do STJ sobre a base do ITBI, anterior à LC 227 [ev-25], está levantado, sem ficha (Camada 3); o Atlas não afirma se os parágrafos o confirmam ou o superam.

Quadro das respostas

Contagem declarada (leitura do Atlas). (a): seis obras respondem; três tratam o valor venal como uma só grandeza (Baleeiro, Regina Helena Costa, Machado Segundo) e três como grandezas distintas (Caliendo, Sacha Calmon, Paulsen em 2023). Critério da classe: a obra que define o valor venal do ITBI pelo do IPTU, ou pela mesma fórmula, ou que admite a planta do IPTU no ITBI, está na primeira; a que opõe o valor do negócio ou o mercado dinâmico à avaliação estática, na segunda. Paulsen conta uma vez, pela posição mais recente (14.ª ed., 2023, lida no Doctus e na cópia de origem); a de 2018 (9.ª ed., exemplar da casa) fica mostrada e datada, fora da contagem de (a). (b): cinco obras respondem; três partem da avaliação da administração (Sacha Calmon, Baleeiro, Paulsen em 2018) e duas da declaração do contribuinte (Caliendo; Derzi, no domínio do ITCMD). Em (b), Paulsen segue contado pela 9.ª ed. (2018): a passagem de 2023 também fala do ponto de partida (o Fisco pode acatar o valor da compra e venda ou lançar por montante superior) [ev-25], e não foi classificada em (b) nesta versão. (c): nenhuma. Vozes: Baleeiro e Derzi, duas, pela moldura. Ficam fora Seligman e os Trabalhos de 1954 (pioneiros), Derzi em (a) (compara o ITBI com o ITCMD), Carvalho (teoria geral) e os relatos de julgados.

Camada 3 — O que a jurisprudência considera

Não há ficha jurisprudencial (fj:) sobre a base do ITBI. Levantados, a fichar (sem tese; D214, D215): o recurso especial repetitivo do STJ sobre a base do ITBI, identificado na doutrina como "Recurso Especial n. 1.937.821/SP (processo paradigma do Tema n. 1.113)" [ev-31] e referido por Paulsen na 14.ª ed. (2023) [ev-25]; a Súmula 108 do STF, sobre o momento a que se refere o valor, citada por Paulsen [ev-22]; o REsp 863.893, do STJ, sobre o valor da arrematação, transcrito na atualização de Derzi [ev-32]. O Atlas não transcreve as teses: sem ficha, não lhes atribui conteúdo.

Pressupostos, conceitos e consequências

Jurisprudência pertinente

Não há ficha jurisprudencial. Levantados, a fichar: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113) [ev-31, ev-25]; STF, Súmula 108 [ev-22]; STJ, REsp 863.893 [ev-32].

Conclusão fundamentada ou questão aberta

• (a) Sem dominante: três a três. Baleeiro, Regina Helena Costa e Machado Segundo tratam o valor venal como uma só grandeza [ev-17, ev-19, ev-21]; Caliendo, Sacha Calmon e Paulsen (2023) separam o valor do negócio da avaliação estática [ev-13, ev-15, ev-25]. Paulsen mudou de posição entre 2018 [ev-22] e 2023 [ev-25] e conta pela mais recente. A divergência é mais sobre a medição do que sobre o conceito.
• (b) Sem dominante. Três obras partem da avaliação da administração [ev-15, ev-17, ev-22], duas da declaração [ev-28, ev-30]; Sacha Calmon registra que muitos autores leem o lançamento como por declaração [ev-15].
• (c) Questão aberta, sem doutrina. Os §§ 1.º a 4.º põem a estimativa na administração, a contestação no contribuinte e a informação nos cartórios [ev-05, ev-06, ev-07]; não dizem se a declaração tem presunção nem se a grandeza do ITBI é a do IPTU [ev-04, ev-03]. É a pergunta que a doutrina posterior à LC 227 terá de responder, com o julgado repetitivo a fichar.
• Camadas (D214). Camada 1: questão declarada aberta em (a) (Caliendo) e tendência legislativa (Paulsen, Doctus); em (b), a declaração de Sacha Calmon sobre a posição contrária. Camada 2: pioneiros (Seligman; Anteprojeto, Relatório e Projeto de 1954) e seis obras, com a mudança de Paulsen datada. Camada 3: sem ficha; levantados a fichar.
• Limites. Nenhuma obra lida trata dos parágrafos da LC 227; as páginas impressas de Sacha Calmon, Machado Segundo e Paulsen ficam a conferir; Caliendo e Regina Helena Costa não têm página impressa no exemplar; a 14.ª ed. de Paulsen (2023) não tem fichário na casa: foi lida no Doctus e na cópia de origem (PDF p. 737), sem fólio impresso lido, e o registro do Doctus a data, por engano, como 8.ª ed., 2017.

Onde a questão reaparece

• P1 — Os conceitos: vb:valor-venal; vb:base-de-calculo; vb:valor-de-mercado.
• P2 — Os textos: fd:ctn-lei-5172-1966/art-38 (com o cotejo da LC 214), fd:ctn-lei-5172-1966/art-33, fd:ctn-lei-5172-1966/art-148, fd:constituicao-1988/art-156.
• P3 — As plantas de valores do IPTU: qd:praticabilidade.
• P4 — O tempo: mt:2026-01-14-lc-227-infracoes-penalidades-e-processo-do-ibs.