Decreto 12.955/2026 · art. 364

A base de cálculo da CBS é o valor: (Art. 255 da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025)

I - da operação de alienação do bem imóvel;

II - da locação, cessão onerosa ou arrendamento do bem imóvel;

III - da cessão ou do ato oneroso translativo ou constitutivo de direitos reais sobre bens imóveis;

IV - da operação de administração ou intermediação;

V - da operação nos serviços de construção civil.

§ 1º O valor de que trata o caput inclui:

I - o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual;

II - a atualização monetária, nas vendas contratadas com cláusula de atualização monetária do saldo credor do preço, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela alienação de bem imóvel;

III - os valores a que se refere o art. 13, § 1º, incisos I a III e VI.

§ 2º Não poderá ser deduzido da base de cálculo o valor de benfeitorias, bem como de quaisquer outras formas de contraprestação, custeadas pelo locatário.

§ 3º Não serão computados na base de cálculo da CBS incidente sobre o valor da locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, quando suportados pelo locatário:

I - o valor dos tributos e dos emolumentos incidentes sobre o bem imóvel;

II - as despesas de condomínio; e

III - o valor devido a título de foro anual e taxa de ocupação.

§ 4º O disposto no § 3º fica condicionado à existência de prova inequívoca do pagamento dos valores a que se refere.

§ 5º Nos serviços de intermediação de bem imóvel, caso o ato ou negócio relativo a bem imóvel se conclua com a intermediação de mais de um corretor, pessoa física ou jurídica, será considerada como base de cálculo para incidência da CBS a parte da remuneração ajustada com cada corretor pela intermediação, excluídos:

I - os valores pagos diretamente pelos contratantes da intermediação; e

II - os repassados entre os corretores de imóveis.

§ 6º Na hipótese de que trata o § 5º, o corretor de imóveis é responsável pela CBS incidente sobre a respectiva parte da remuneração.

§ 7º Nas operações não onerosas ou com valor inferior ao de mercado, nos termos do art. 5º, a base de cálculo será o valor de mercado do bem ou serviço.

§ 8º Para fins do disposto no § 7º, a determinação do valor de mercado deverá observar, sucessivamente, os seguintes critérios:

I - na alienação de bem imóvel:

a) o valor da operação mais recente do próprio fornecedor em operações com partes não relacionadas, em imóveis que possuam características e localização semelhantes; ou

b) o valor de referência do imóvel disponibilizado no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter);

II - na locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel:

a) o valor da operação mais recente do próprio fornecedor em operações com partes não relacionadas, em imóveis com características e localização semelhantes; ou

b) o valor calculado mediante a aplicação, sobre o valor de referência do imóvel disponibilizado no Sinter, de percentual determinado pela autoridade fiscal, observados limites mínimos e máximos fixados em ato conjunto da RFB e do CGIBS, com base em pesquisas ou publicações técnicas especializadas ou em metodologia própria prevista no referido ato conjunto;

III - nas operações com direitos reais sobre bens imóveis:

a) o valor da operação mais recente do próprio fornecedor em operações com partes não relacionadas, com direitos reais sobre bens imóveis que possuam características e localização semelhantes;

b) o valor calculado mediante a aplicação, sobre o valor de referência do imóvel disponibilizado no Sinter, de percentual determinado pela autoridade fiscal, observados os parâmetros fixados em ato conjunto da RFB e do CGIBS para cada tipo de direito real, com base em pesquisas ou publicações técnicas especializadas ou em metodologia própria prevista no referido ato conjunto.

§ 9º Os percentuais fixados nos atos referidos no inciso II, alínea “b”, e no inciso III, na alínea “b”, do § 8º serão revisados periodicamente pela RFB e pelo CGIBS e poderão ser estabelecidos em parâmetros distintos a depender do tipo de imóvel, da região ou de outros critérios.

§ 10. Na impossibilidade de apuração do valor de mercado nos termos dos § 8º e § 9º, o valor de mercado a ser utilizado como base de cálculo será aquele previsto no art. 375, § 2º.