LC 214/2025 · art. 258

O valor inicial do redutor de ajuste corresponde:

I - no caso de bens imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026:

a) ao valor de aquisição do imóvel atualizado nos termos do § 4º deste artigo; ou

b) por opção do contribuinte, ao valor de referência de que trata o art. 256 desta Lei Complementar;

II - no caso de bens imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, à soma:

a) do valor de aquisição do imóvel sobre o qual está sendo realizada a construção, constante dos instrumentos mencionados na forma do § 1º do art. 254, atualizado nos termos do § 4º deste artigo; e (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026)

b) do valor dos bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção do bem imóvel ou como despesa direta relacionada à produção ou comercialização do bem imóvel adquiridos anteriormente a 1º de janeiro de 2027, comprovado com base em documentos fiscais idôneos, atualizado nos termos do § 4º deste artigo;

III - no caso de bens imóveis adquiridos de não contribuinte do regime regular do IBS e da CBS a partir de 1º de janeiro de 2027, ao valor de aquisição do bem imóvel. (Redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026)

§ 1º A data de constituição do redutor de ajuste é:

I - no caso dos incisos I e II do caput deste artigo, 31 de dezembro de 2026;

II - no caso do inciso III do caput deste artigo, a data da operação.

§ 2º Caso o valor de referência do imóvel não esteja disponível em 31 de dezembro de 2026, o contribuinte que não optar pela fixação do redutor de ajuste na forma do inciso I do caput deste artigo, poderá calculá-lo com base em estimativa de valor de mercado do bem imóvel realizada por meio de procedimento específico, nos termos do regulamento.

§ 3º Caso o valor de aquisição de que tratam os incisos I, alínea “a”, II, alínea “a”, e III do caput deste artigo seja baseado em declarações ou documentos que não estejam condizentes com o valor de mercado ou que não mereçam fé, poderá a autoridade fiscal instaurar processo administrativo, observado o contraditório e a ampla defesa, para determinar o efetivo valor de aquisição, nos termos do regulamento.

§ 4º Os valores a que se referem os incisos I, alínea “a”, e II, alíneas “a” e “b”, do caput deste artigo serão atualizados até 31 de dezembro de 2026 pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.

§ 5º Na hipótese do inciso III do caput, o valor do redutor de ajuste fica limitado ao valor de aquisição do bem imóvel pelo alienante, corrigido pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo, caso:

I - a alienação ocorra em prazo inferior a 3 (três) anos, contados da data de aquisição do imóvel;

II - o imóvel tenha sido adquirido de contribuinte do regime regular do IBS e da CBS; e

III - não seja comprovado o recolhimento, pelo alienante:

a) do Imposto de Renda sobre ganho de capital em relação à operação; e

b) do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, em relação à aquisição pelo alienante.

§ 6º Integram o redutor de ajuste relativo ao bem imóvel, na data do efetivo pagamento:

I - o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do laudêmio incidentes na aquisição do imóvel ao qual se refere o redutor de ajuste; e

II - as contrapartidas de ordem urbanística e ambientais pagas ou entregues aos entes públicos em decorrência de legislação federal, estadual ou municipal, inclusive, mas não limitadas, aos valores despendidos a título de outorga onerosa do direito de construir, de outorga onerosa por alteração de uso, e de quaisquer outras contrapartidas devidas a órgãos públicos para a execução do empreendimento imobiliário, desde que não tenham sido incluídas no valor inicial do redutor de ajuste de que trata o caput.

§ 7º Incluem-se no conceito de contrapartidas municipais:

I - o valor correspondente ao percentual destinado a doação de áreas públicas nos termos do art. 22 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, constante do registro do loteamento e de sua matrícula imobiliária, aplicado sobre o valor das operações, desde que o respectivo valor já não tenha sido considerado no redutor de ajuste; e

II - as contrapartidas estabelecidas no ato de aprovação do empreendimento registradas no cartório de registro de imóveis, nos termos do inciso V do caput do art. 18 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

§ 8º Fica vedada a apropriação de créditos em relação ao IBS e à CBS incidentes sobre os bens e serviços adquiridos para a realização das contrapartidas a que se refere o inciso II do § 6º deste artigo que integrem o redutor de ajuste, nos termos do referido parágrafo.

§ 9º A data de constituição dos valores incluídos ao redutor de ajuste nos termos do § 6º deste artigo é a data do pagamento dos tributos e das contrapartidas ou da transferência ao poder público dos bens cedidos em contrapartida.

§ 10. No caso de bens imóveis adquiridos de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS a partir de 1º de janeiro de 2027, é assegurada a manutenção do valor do redutor de ajuste, nos termos do inciso I do § 4º do art. 257, sem prejuízo do direito ao crédito do IBS e da CBS incidentes na operação. (Incluído pela Lei Complementar nº 227, de 2026)